Immobilien-Leasing: So profitieren Bilanz und Liquidität
Wie Immobilien vom stillen Bilanzposten zum aktiven Hebel der Unternehmenszukunft werden
In diesem Artikel erfahren Sie:
- Wie mittelständische Unternehmen vom Immobilien-Leasing profitieren
- Warum das Thema auch im Rahmen einer Unternehmensnachfolge eine zentrale Rolle spielt
Immobilien-Leasing kann Unternehmen unterstützen, strategische Investitionen auch in herausfordernden Zeiten umzusetzen und sich gleichzeitig unternehmerische Gestaltungsspielräume zu sichern. „Die Kombination aus Liquiditätsgewinn, positiven Bilanzeffekten, Planungssicherheit und Nachhaltigkeit macht diese Finanzierungsform zu einer attraktiven Alternative gegenüber klassischen Finanzierungslösungen.“ erklärt Kai Eberhard, Geschäftsführer der DAL Deutsche Anlagen-Leasing GmbH & Co. KG.
Stille Reserven aus Bestandsimmobilien lassen sich beispielsweise mithilfe von Sale-and-lease-back-Transaktionen heben. Wie das funktioniert? Das Unternehmen verkauft eine betriebsnotwendige Immobilie an eine Leasinggesellschaft, erhält sofort Liquidität und least sie anschließend zurück. Durch langfristige Mietverträge und vertraglich verankerte Optionsrechte wird die dauerhafte Nutzung der Immobilie gewährleistet. Aber auch für Neubauvorhaben z.B. Produktionshallen oder Verwaltungsgebäude bieten sich Leasinglösungen an. Das hat auch steuerliche Vorteile: Durch eine saubere Finanzierungsstruktur lässt sich die Besteuerung in die Zukunft verschieben; durch vertraglich gesicherte Ankaufsrechte am Ende der Leasinglaufzeit behält der Leasingnehmer den Zugriff auf die verkaufte Immobilie. Unternehmen bleiben flexibel, können die Immobilien langfristig nutzen, ohne langfristig auf Eigentum verzichten zu müssen.
Die Praxis zeigt: Liquidität geschont, Eigenkapitalquote verbessert, Rating verbessert
Wie gut die Kapitalbeschaffung dank Immobilien-Leasing funktionieren kann, zeigt das Praxisbeispiel eines mittelständischen Familienunternehmens, das zahlreiche Standorte in Süddeutschland betreibt, mehrere hundert Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter beschäftigt und einen Jahresumsatz im dreistelligen Million-Euro-Bereich erwirtschaftet. Das Unternehmen baut aktuell ein neues Autohaus mit einem Investitionsvolumen von rund 40 Millionen Euro.
In diesem Fall bestand die Herausforderung darin, nicht nur das Finanzierungsvolumen abzusichern, sondern auch unternehmerische Freiräume, steuerliche Effekte, ESG-Ziele und Fördermittel, sowie das notwendige Risikomanagement zu integrieren. Ziel war eine Struktur, die finanzielle Spielräume wahrt und zugleich strategische Entwicklungen ermöglicht. Dafür wird die Immobilie in einer externen Objektgesellschaft ausgelagert. Das schont die Liquidität und stabilisiert die Eigenkapitalquote. Da die Immobilie außerhalb der Unternehmensbilanz bleibt, wird die Bilanzsumme durch die Investition nicht erhöht. Durch das integrierte Baumanagement wird das Risiko bei den Baukosten minimiert. Die Leasingraten sind fest kalkulierbar und – je nach Variante - als Betriebsausgaben voll abzugsfähig. Durch die Strukturierung wird gleichzeitig eine potenzielle Besteuerung im Zusammenhang mit der Grundstücksübertragung in die Zukunft verlagert. Durch ein vertraglich gesichertes Ankaufsrecht am Ende der Laufzeit behält das Unternehmen die Option, die Immobilie später wieder zu übernehmen, um so von einer möglichen Wertsteigerung zu profitieren.
Realisiert wird das Vorhaben gemeinsam mit der DAL Deutsche Anlagen-Leasing GmbH & Co. KG (DAL) und regionalen Sparkassen vor Ort, die gemeinsam die Finanzierung konzipierten.
Warum das Thema auch für die Nachfolgeregelung immer wichtiger wird
Besonders mit Blick auf das Dauerbrennerthema „Unternehmensnachfolge“ punktet Immobilien-Leasing ebenfalls in vielfacher Weise. „Bei der Übergabe von Familienunternehmen werden Firmenimmobilien häufig als zusätzliche Belastung gesehen, die den Nachfolgeprozess komplex machen. Oft besteht der Wunsch, das operative Geschäft zu übergeben, ohne das Immobilienvermögen sofort vollständig zu übertragen. Gleichzeitig soll die finanzielle Handlungsfähigkeit des Nachfolgers gesichert werden.“ erklärt Kai Eberhard.
Betrieblich genutzte Immobilien tragen in der Regel nicht zur operativen Wertschöpfung bei, binden über stille Reserven jedoch erhebliches Kapital. Genau in dieser Konstellation liegt eine besondere Chance, denn über eine Immobilien-Leasing-Lösung können Reserven steueroptimiert realisiert, langfristig refinanziert und in die Struktur der Übernahmefinanzierung eingebaut werden. Den entscheidenden Schlüssel für eine gelingende Nachfolgeplanung bilden dabei die sogenannten Ankaufsrechte. Das Optionsrecht, das Leasingnehmern am Ende der Laufzeit den Rückerwerb der Immobilie ermöglicht, ist zentral: Es bietet nicht nur Planungssicherheit, sondern sichert auch den Zugriff auf potenzielle Wertsteigerungen – ein Vorteil gegenüber reinen Mietlösungen.
Wichtig dabei: Die Option muss einem „Drittvergleich“ standhalten – also marktüblich gestaltet sein. Das gilt vor allem, wenn der Rückkauf durch Familienangehörige oder verbundene Gesellschaften erfolgen soll. Andernfalls drohen Korrekturen oder das komplette „Nein“ des Finanzamts. Die Finanzierung erfolgt in der Regel auf Basis der Immobilie als werthaltigem Asset – daher oft zu günstigeren Konditionen als bei klassischen Darlehensfinanzierungen. Kai Eberhard: „Mit professioneller Begleitung lassen sich individuelle Lösungen entwickeln, die Liquidität, Nachfolge und Substanzerhalt in Einklang bringen. Immobilien können so vom stillen Bilanzposten zum aktiven Hebel der Unternehmenszukunft werden.“
Welche Unternehmen können vom Immobilien-Leasing profitieren?
Mit Immobilien-Leasing können nach HGB bilanzierende Unternehmen Immobilien aus der Bilanz nehmen und damit ihr Rating sowie ihre Finanzierungskonditionen verbessern. Aber auch nach dem sog. „International Financial Reporting Standards“ (IFRS) können sich bei der Berechnung von Finanzkennzahlen Vorteile gegenüber einer klassischen Miete oder einer Darlehensfinanzierung ergeben.
Fazit: Immobilien-Leasing als strategischer Hebel für Unternehmen
Immobilien-Leasing bietet Unternehmen weit mehr als nur eine alternative Finanzierungsform. Es eröffnet die Möglichkeit, gebundenes Kapital aus Immobilien zu lösen und in strategische Wachstumsprojekte zu investieren. Gleichzeitig profitieren sie von einer verbesserten Eigenkapitalquote, einem schlanken Bilanzbild und einem stärkeren Rating gegenüber Banken. Feste Leasingraten und steuerliche Abzugsmöglichkeiten schaffen Planungssicherheit und entlasten die Liquidität.
Und auch bei der Unternehmensnachfolge sorgt Immobilien-Leasing dafür, dass Nachfolger finanziell entlastet werden und steueroptimierte Strukturen genutzt werden können. So wird aus dem vermeintlich stillen Bilanzposten ein aktiver Hebel für die Zukunftssicherung und Weiterentwicklung des Unternehmens.
Die Deutsche Leasing und DAL Deutsche Anlagen-Leasing unterstützt Unternehmen als verlässlicher Partner mit individuellen Finanzierungskonzepten, um Investitionsvorhaben bestmöglich zu realisieren.
